No recurso em questão, o desafio do nosso escritório era demonstrar que a alienação de imóvel arrestado é ineficaz perante o credor que obteve o arresto, sempre que o adquirente do bem tenha ciência inequívoca do gravame.
No caso, o Sr. Amilto Potrich, nosso cliente e credor da Sra. Daniela Oliveto, ajuizou ação cautelar preparatória e obteve arresto de imóvel que pertencia à sua devedora, providenciando, ato contínuo, o devido registro do gravame na matrícula do bem.
No entanto, em que pese a publicidade da constrição, o Sr. Roberto Nohatto optou por comprar o imóvel junto à devedora, ocasião em que declarou, no respectivo contrato, estar ciente do gravame e se fiar em promessa da alienante de que pagaria as dívidas que ensejaram o arresto.
Como era de se esperar, a devedora deixou de quitar a dívida contraída com nosso cliente, ao qual não restou alternativa senão ajuizar execução e requerer a penhora do imóvel arrestado.
Deferida a penhora, o terceiro adquirente manejou embargos de terceiro, dos quais decorrem o recurso especial aqui tratado.
Após o i. Juízo de primeiro grau julgar improcedentes os embargos, sob o fundamento de que a alienação era ineficaz, o eg. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná reformou tal sentença, consignando que o embargante teria adquirido o bem de boa-fé, em face da promessa da devedora de pagar a dívida que ensejou o arresto e a subsequente execução.
A principal tese de defesa dos interesses do nosso cliente foi a de que, embora a alienação de um imóvel arrestado não constitua, por si só, fraude à execução, tal negócio jurídico é ineficaz em relação ao credor diligente que deu publicidade ao arresto.
A primeira das dificuldades enfrentadas para obter tal resultado foi a de superar as barreiras das súmulas 05 e 07/STJ — sempre um risco em casos como o analisado, cuja integral compreensão passava pela narrativa de antecedentes fáticos e processuais e por constantes referências ao contrato de compra e venda.
Ainda mais desafiante foi demonstrar que, embora superada a tese de fraude à execução — afastada ante o reconhecimento, pelo Tribunal de Justiça, da boa-fé do adquirente — subsistia ainda um segundo fundamento para o reconhecimento da ineficácia da alienação, justamente o de que, quando da alienação do imóvel, era público e notório o gravame que pendia sobre o bem.
A tese defendida em nome do nosso cliente foi acolhida pelo i. Ministro Raul Araújo e, posteriormente, pela eg. Quarta Turma do eg. Superior Tribunal de Justiça, que reformou o acórdão de 2º grau para julgar improcedentes os embargos de terceiro, sob o fundamento de que “a alienação de imóvel penhorado ou sujeito a outra espécie de constrição judicial (inclusive arresto ou sequestro) é ineficaz em relação ao exequente, independentemente de ser o devedor insolvente ou não, devido à circunstância de o bem estar submetido ao poder jurisdicional do Estado, através de ato público formal e solene”.
Agradecemos ao nosso cliente e ao nosso parceiro, o Dr. Luiz Henrique de Andrade Nassar, que nos confiaram a missão de atuar no caso.
