Uma parceria que muito nos orgulha é a que temos com o Torres e Castro Advogados, escritório do mais alto gabarito e que atuou na defesa de nosso cliente perante as instâncias ordinárias, em Minas Gerais. Neste caso, para que conseguíssemos o provimento do recurso especial, mais uma vez, tivemos algumas dificuldades significativas, destacando seu inicial desprovimento monocrático. Nada que nos impedisse de continuar lutando em prol da tese que desenvolvemos, a qual veio finalmente a prevalecer ao final.
Pois bem, trata-se de ação pela qual a parte contrária buscou ser remunerado por ter trabalhado como corretor na venda de um imóvel de nosso cliente, a qual veio a não se realizar, já que o imóvel foi desapropriado. A base da pretensão é que ela tinha realizado a aproximação entre vendedor e o comprador, bem como que o arrependimento de uma das partes a respeito do negócio não obsta o direito ao recebimento da comissão.
De fato, enquanto a questão do arrependimento em um negócio imobiliário não mereceu uma previsão expressa no Código Civil de 1916, isso se alterou no Códex de 2002, em que previu que a remuneração é devida ainda que a venda não se se efetive em virtude do arrependimento das partes, nos termos do artigo 725.
O argumento impressionou o Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que apresentou uma solução “salomônica”, de ser devida a metade da remuneração original, acolhendo em parte do que foi alegado por nosso cliente. Em nossa visão, foi uma solução que desrespeitava a legislação, restando ao escritório a luta pelo provimento do recurso especial.
A solução para o problema naturalmente foi o exame do que, para o Tribunal de 2º grau, caracterizaria o propalado “arrependimento”, o que pudemos fazer, já que tais elementos estavam contidos no acórdão: após terem firmado a promessa de compra e venda, as partes se surpreenderam com a desapropriação, que as impediu de seguir no negócio. Ou seja, as partes foram impedidas de concluírem-no, já que o bem objeto da negociação se tornou público. Primeiro desafio que se apresentou foi o de demonstrar que não se aplicaria a súmula 7, tarefa que nos desincumbimos mostrando a identidade do contexto fático narrado no acórdão e no recurso especial.
Em seguida, tínhamos que demonstrar que a tese propugnada no recurso especial refletia a melhor interpretação da lei. Assim, tivemos que diferenciar o “arrependimento” da desistência, mostrando que foi o último elemento que ocorreu no processo.
Em julgamento anterior, realizado no Recurso Especial 1.485.788/MG, o Superior Tribunal de Justiça tinha examinado esse texto legal e concluído que “a expressão ‘arrependimento das partes’ compreende apenas a desistência do próprio vendedor”, pois “admitir o recebimento da comissão de corretagem quando a desistência do negócio seja por parte do comprador é por demais temerária, tendo em vista a possibilidade de conluio entre o corretor e terceiro”, de forma a ser “incabível comissão de corretagem no contrato de compra e venda de imóveis, quando o negócio não foi concluído por desistência do comprador, não atingindo assim o seu o resultado útil”, nos termos cunhados pelo ilustre Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, seu relator.
A diferenciação entre “arrependimento” e desistência tinha sido feita no julgamento do Agravo 719.434/RJ, em que o Tribunal da Cidadania, na pena abalizada do Ministro Luis Felipe Salomão, consignou que o negócio que pode gerar a remuneração ao corretor é “a efetivação da compra e venda e não mera proposta de aquisição de eventual e incerta conclusão” e, portanto, “o arrependimento pressupõe a existência do consenso e a efetivação dos procedimentos da compra e venda, diferentemente da mera desistência de realização do negócio, quando ainda não houve o consentimento bilateral dos contratantes”.
Ora, no caso dos autos, as partes tinham tão somente assinado uma promessa de compra e venda, a qual não evoluiu para a efetiva realização do negócio por um elemento alheio à vontade delas, a desapropriação. Ou seja, ninguém se arrependeu do negócio. Ante essa constatação, não poderia efetivamente ser devida a remuneração do corretor, conclusão que prevaleceu, tendo o eminente relator, Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, afirmado na ementa que “não cabe o pagamento de comissão de corretagem quando, apesar da celebração de compromisso de compra e venda, a negociação se revele precária e incompleta em relação à análise dos documentos concernentes ao imóvel e ao vendedor, subordinando o pagamento do sinal à higidez das certidões cartorárias”.
Agradecemos ao cliente pela confiança e à equipe do Torres e Castro Advogados pela excelência da atuação, a qual nos permitiu somar esse caso ao longo histórico de parceria que temos, para nosso orgulho.
